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招商| 如果引资只有土地拿得出手,赶紧打开看看吧

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过去多年的招商引资中,很多地方政府都采取低地价甚至零地价的方式招商引资,导致工业地价非常低。但未来这条道路越来越难走通,土地的价格应该重新进行考量和核算。为此,选取现任中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组副组长陈锡文对这个问题的观点供参考。

招商引资靠低价土地行不通了

经济下行压力和房地产市场的历史性调整,应该能够促使国内很多地方官员重新思考城市化的含义。“土地财政”模式在为地方政府获得短期财政收入的同时,也显著推高了城市的硬成本——居住、商业、服务的所有成本,都建立在地价和房价之上,基础成本一高,上面的所有成本都高。当房地产时代象潮水一样退去之后,地方官员们可能都需要换个角度来算土地这本账。

中央农村工作领导小组副组长陈锡文日前谈到城市化问题时表示,当前城市土地利用中存在三大突出问题——

一、城市建设用地中工业企业的用地比重过高、价格过低,从而导致了土地市场和机制的扭曲

很多城市除基础设施外,占地比重最大的就是工业用地,例如上海城市工业用地的比重超过30%,更不要说中小城市。在多年运行中,各地都采取低地价甚至零地价的方式招商引资,导致工业地价非常低。最新公布的全国平均工业地价是750元/平方米,而全国住宅平均价格是其7倍,写字楼商贸用地价格是工业用地的9倍。在这种畸形的工业地价体制下,很多企业囤地发财,甚至涌出很多僵尸企业。城市政府难以进行二次开发,于是不得不更多去征收农民的土地,更多从农民那里压低价格。

二、拿到土地的企业的寿命并非很长,但批租给企业用地的周期却长得多

三、城市建设用地用途相互机械割裂,不能配套使用,造成很大的浪费

比如在不少地方存在的“鬼城”、“空城”、“睡城”,建了几十万户住宅,但没有产业支撑,给老百姓造成非常大的生活成本。实际上,与那些著名的“鬼城”、“空城”相比,国内很多城市都存在的程度不同的空置房现象,造成的浪费可能更大。

值得注意的是,一个地方的发展成本是综合成本,它由生产类的成本和生活类的成本组成,比如工业用地的成本低了,地方政府就会有倾向抬高居住用地和商业用地价格,形成了拿商业用地和住宅用地来补贴工业用地的模式。在过去经济高速发展、出口加工业盛行、城市化快速扩张的阶段,这种模式还能够持续;但当经济景气向下时,上述模式就难以持续。工厂可以垮掉,工业园区可以萧条,但一个地方被抬高的土地成本,却不容易降下来。每个城市几乎都面对一种反差极大的困局:一边是高成本的建设用地,一边是低成本的死资产。在很多大城市都可以看到,由于房租成本高企,很多城市服务业难以承受,只好关门了事。在北京CBD的很多商业楼宇中,都能看到规模不小的空置商业用房。

当中国经济在新常态下痛苦调整时,一个新的时代也在到来。中国在未来还需要象过去那样大搞工业开发区吗?答案可能是否定的。经济转型、结构调整、需求升级,使得中国市场在产业结构、需求结构上都在发生变化。在城市化的下半场,“城市更新”和创造性的城市资产经营将成为后土地经济时代的重要发展手段。势异时移,地方政府算账的方式恐怕也需要变化了。

在经济转型的时代,地方政府要转变观念,重新核算城市成本,调整发展政策。当然,前提是地方政府今后还能掌握那么多的资源。

企有此理

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中国企业报

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