新闻资讯
看你所看,想你所想

房地产调控节奏该变了

冯焱东

在当前城市化快速发展时期,房价有易涨难跌、快涨慢跌的特点,房价一旦快速上涨之后,再回落到理性位置往往需要较长时间。

当前郑州、南昌、合肥、厦门等部分二线地库存告急,有的城市库存只有3个月左右,房价上升较快,但我们暂时还没看到地方政府给市场及时适当降温的信号,这对房地产市场健康发展是不利的。

首先,房地产具有基础性特点,住宅是居民最基本的生存条件,住房问题一要靠市场,二要靠政府保障,全世界都如此。同时土地又是人类经济社会活动最基本的载体和生产要素,政府作用异常重要。

其次,房地产关联性非常强,对上中下游的电力煤炭、钢铁机械水泥、家电家具消费等各种产业带动性十分明显,房地产发展好坏对于经济社会影响相当大。

第三,房地产波动性强,易诱发投机,房价易大幅涨跌。各国历史数据表明,房地产投资与销售的波动幅度远大于宏观经济,房价的涨跌幅度往往也远高于一般商品,主要原因是房地产作为不动产具有稀缺性和独特性,既是消费品又是投资品,很容易成为投资和投机追逐对象。如果让市场机制起主要作用的同时政府不积极作为,房地产市场的大幅波动必然对国民的生产生活产生很大负面影响,甚至可能危及政治经济金融安全,所以政府的反周期调控非常必要。

香港经验

下面是近4年多来香港特区政府对房地产的一些表态和调控措施。

2016年2月25日,香港财政司司长曾俊华表示香港楼价在过去四个月下跌约9%,但香港现在还不具备条件“减辣”(即撤销部分调控措施),仍要更多时间观察,“减辣”需要考虑市民的置业负担能力。

2015年12月7日,曾俊华在一次会议上阐述了美联储加息对香港楼市的影响。他表示未来监管措施要由三大指标(房价、市民置业负担能力及成交量)来决定,至于何时“减辣”还需要多观察。10月初曾俊华曾表示,若有必要政府将调整政策应对美联储加息和近期市场波动,“对于楼市,我们的目标一直是维持稳定”。

2015年2月27日,香港金融管理局再推楼市宏观调控措施,包括将价值700万港元或以下自用住宅物业的最高按揭成数调低至六成(即首付增加到四成);将购买第二套房和各类非自用物业的按揭供款与入息比率上限由五成降至四成。

曾俊华重申,如果有需要,会毫不犹豫推出适当措施令楼市平稳发展,而且出手会“快和狠”。此次政策出台是2009年10月以来金管局第七次推楼市宏观调控措施,目的是压制香港房价2009年至2014年的“六连升”,据统计2014年香港整体房价累计上升13.3%,高于2013年的7.7%涨幅,部分地区涨幅惊人。

2013年2月23日,香港全面提高楼宇买卖印花税,最高税费将翻倍收取,以抑制炽热炒作。200万港元以下交易的楼宇,印花税将由现时的100元增至楼价的1.5%;其他更高楼价税率全面增加1倍,最高税率由4.25%增加至8.5%。新政同时规定,非住宅物业的交易,在签订买卖协议后便须缴付印花税,曾俊华表示该做法可阻止炒风蔓延至非住宅市场。

从上述几次香港特区政府对房地产调控的表态和措施可以看出,香港作为经济自由度最高的经济体,在市场波动较大时会对房地产“毫不犹豫推出适当措施令楼市平稳发展,而且出手会‘快和狠’”,调控频率也很高。很难想象,没有特区政府和金管局连续7次出手调控,香港的房价会飙升到何种程度,房价飙升到极点后是否会产生暴跌,对香港居民生活和经济金融又会造成何种影响。

当然,政府对房地产的重要作用还体现在保障房方面,据统计香港目前超过74万套公屋租住单位,为超过200万人(约占全港30%)提供了居所。

香港几十年来房地产的调控经验能给我们很多启示,房地产调控必须及时,而且力度适宜。

调控节奏

近年来房地产区域分化十分明显,在全国整体以“去库存”主要基调的同时,一线城市和部分二线热点城市如上海、深圳、苏州、南京、郑州等地的楼市却库存告急,房价已经呈现快速上涨之势,到今年3月有的城市已经同比上涨50%以上。

以香港邻居深圳为例,据搜房网统计,2014年1到10月深圳房价整体运行区间为2.2~2.4万元/平方米,11月房价突然跳涨至26529元/平方米,创下历史新高,12月小幅回落至25754元/平方米,但仍同比上涨24.83%,短期上涨20%以上已属暴涨。

2015年5月深圳一手商品住宅成交均价为28487元/平方米,环比上涨8%,同比上涨18.8%,其中,南山区环比上涨35.4%,同比上涨85.7%。

2015年上半年深圳新房共成交31798套,同比增加121%,上半年深圳新房均价达28040元/平方米,同比上涨20%。

到2015年12月,据国家统计局的数据,深圳新房价格同比涨幅高达47.5%,二手房价格同比涨幅也达到了42.6%,远高于其他城市。

到2016年3月,深圳新建商品住房成交均价为每平方米49989元,环比上涨3.94%,同比上涨88.17%。

从2014年11月暴涨前的均价23000元/平方米,到2016年49989元/平方米,在17个月时间内,深圳房价暴涨117%。

在17个月时间里房价暴涨1.17倍后,到今年3月25日,深圳市终于出台调控政策,两年内有贷款记录及还清首贷者再购房执行四成首付,社保缴纳方面则由1年改为3年。

对比一下香港,香港房价从2009年到2014年“六连升”,累计上涨幅度1.65倍,到2015年2月出台调控政策已是2009年10月以来金管局第七次推楼市宏观调控措施,而深圳1年半时间不到上涨1.17倍,本土调控政策才姗姗来迟(在该时间段,国家调控政策主要是鼓励去库存、刺激消费为主),而且调控力度远小于香港,仅有一些金融政策。

房价已经涨了1.17倍,在17个月之后才出台政策显然有点晚。虽然这些年来我们调控房地产市场的经验正在不断成熟,但总体来讲,调控都有不同程度的滞后性,往往是在供求矛盾已经很突出了、房价可能涨得很离谱了、舆论议论很久了之后,政策才姗姗来迟,造成这种结果很重要的一个原因就是管理部门对变化不够敏感、调控房价的责任心不够。

楼市调控首先要看市场的主要矛盾,全国绝大部分城市的主要矛盾是供应过大,所以政策是消化供应泡沫,深圳等少数城市则是供不应求,房价过快上涨,政策应该及时转变为以扩大供应、防控房价泡沫为主,万不可执行去库存政策为主。

房价较快上涨虽能带来一时繁荣,但必然会扩大房价收入比,增加居民购房压力,抬升城市综合商务成本,降低城市竞争力,既不利于房地产的长远健康发展,也不利于城市经济和国民经济的可持续发展。

据报道,以高科技兼高收入为代表的华为公司的员工都在抱怨在深圳买不起房了,这不利于留住人才,保持城市竞争力。

房地产调控,有财政税收、金融、法律、行政、舆论引导、户籍、土地等等多种方式,其中有些是快变量,有些是慢变量,有些手段可以常态化使用,有些不宜常态化使用。法律工具有一定基础性、严肃性,不宜常态化使用。但税收、金融、舆论引导、行政等快变量工具可以常态化使用,土地出让等政策也应该常态化使用,但土地政策见效需要时间,不是快变量。

所谓常态化使用,是指调控部门包括中央和地方政府、与房地产相关行政部门,根据房地产市场的激烈变化,及时应用某些工具对市场进行调控,并强化预调微调,以达到稳定供求关系和房价波动的目的。

调控之所以滞后,除管理部门对形势变化缺乏足够敏感外,另外一个原因就是金融等调控工具无法常态化使用(当然个别城市可能对调控房地产比较消极也是重要原因)。

金融工具在房地产调控中的作用非常大,时效性也强,首付比例、二套房首付比例、按揭利率、贷款资格认定等手段必须经常使用,房地产市场这几年往往是两三年一个明显的波动周期,调控其实就是反周期,熨平供求和房价的波动幅度,所以金融调控工具可能在3年内要多次使用才能应对市场的波动。

我们往往是几年才有一次调整,这种节奏是行政审批的节奏,不是根据市场激烈变化及时应对的节奏,这对调控房地产市场显然是不利的。

由于各城市房地产市场分化很明显,调控必须因城分类施策,所以在央行和银监会的大体框架下必须赋予地方政府灵活使用金融、税收工具的权力,不是层层上报审批,等同意使用的时候供求矛盾突出、房价高企等不良后果可能已经明显显现了。

香港人口700多万,在2009年10月以来连续7次及时调控的情况下房价仍然上涨1.65倍,说明房地产市场力量很强悍,如果政府不及时反周期调控,房价只会更加失控。北京上海人口都在2000万以上,深圳、广州、武汉、苏州等城市人口都在1000万以上,杭州、南京、长沙、郑州等很多城市接近1000万,500万以上人口城市更多了,这些城市的房地产成交量很多都超过香港,但这些城市调控却没有足够自主权,金融和税收等力度较大的快变量工具不能及时灵活使用。为更好落实因城调控,做到及时调控和有效调控,建议国家授予500万以上人口大城市和少数热点城市房地产交易税、所得税灵活调整的权力,在权力下放的同时把房地产调控责任也落实到城市政府。

(作者为中国民生银行地产研究院首席研究员)

转载请注明出处聚合阅读 » 房地产调控节奏该变了

分享: